Một số bất cập khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư cần lưu ý

Trong những năm vừa qua, hệ thống pháp luật của Việt Nam đang có nhiều thay đổi, bổ sung cũng như hoàn thiện liên tục. Đặc biệt, trong việc liên quan đến việc mua bán bất động sản hiện nay, đòi hỏi sẽ có những điều chỉnh để đảm bảo được quyền lợi của người mua nhà hiệu hơn. Tuy nhiên, trong việc ký kết hợp đồng mua bán chung cư vẫn còn tồn tại một số bất cập mà cư dân cần phải lưu ý. Hãy cùng theo dõi chi tiết ngay trong bài viết sau đây.

Hợp đồng mua bán chung cư tại Việt Nam

Hợp đồng được biết đến là một dạng biên bản thỏa thuận giữa đôi bên trong việc mua bán căn hộ chung cư. Đặc biệt, hợp đồng này sẽ do các bên chủ thể xác lập, chỉnh sửa hoặc chấm dứt theo đúng quy định của pháp luật.

hop dong mua ban chung cu
Hợp đồng được xem là biên bản hợp pháp có giá trị về mặt pháp lý khi mua nhà

Hiện nay, mọi người sẽ phải sử dụng mẫu hợp đồng mua bán chung cư theo đúng quy định của Bộ Xây Dựng đưa ra thuộc Thông Tư số 03/2014/TT-BXD vào ngày 20/2/2014. Trong hợp đồng sẽ phải ghi rõ tất cả các điều kiện liên quan đến căn hộ chung cư như: Diện tích thuộc sở hữu chung và riêng, diện tích sử dụng căn hộ, mức phí dịch vụ, bảo hành,… Đồng thời phải nêu rõ các điều khoản, điều kiện và trách nhiệm nghĩa vụ của đội bên.

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tạo nên dựa trên tình thần tự nguyện, hợp tác, bình đẳng và trung thực giữa đôi bên. Trong trường hợp hợp đồng được ký kết bởi người không có năng lực hành vi dân sự hoặc bị đe dọa, ép buộc ký sẽ trở nên vô hiệu. Lúc này, theo Bộ Luật Dân Sự 2015 thì sẽ dẫn đến nhiều hậu quả dẫn đến hợp đồng vô hiệu và không có giá trị.

Trong mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng chính là tài sản hình thành trong tương lai. Còn đối với trường hợp, mua nhà chung cư với đối tượng đã có sổ hồng thì việc mua bán sẽ thực hiện như mua bán nhà thông thường.

Một số bất cập trong ký kết hợp đồng mua bán chung cư

Trên thực tế, hiện nay trong việc ký kết hợp đồng mua bán chung cư thường tồn tại nhiều bất cập. Nhất là trường hợp bên phía chủ đầu tư không đề cập đến các dịch vụ chung, kết cấu vật liệu, thông tin nhà mẫu,… để người mua nắm rõ.

Nhiều trường hợp, bên phía chủ đầu tư cố tình lách luật và ký hợp đồng với khách hàng dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng quyền chọn mua, hợp đồng góp vốn,… Vậy nên, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã hoàn thiện thì dễ dẫn đến một số tranh chấp như sau:

Vấn đề PCCC

Đối với những chung cư đã hoàn thiện, về vấn đề PCCC chung cư rất dễ gặp nhiều bất cập nếu cư dân không để ý rõ trong hợp đầu. Trong trường hợp xảy ra hỏa hoạn thì nếu lỗi do bên phía chủ đầu tư làm sai thiết kế PCCC, hệ thống thiếu thiết bị báo cháy, thiếu đường thoát hiểm,.. không đúng như trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm bồi thường và hoàn toàn chịu mọi trách nhiệm.

hop dong mua ban can ho chung cu
Hệ thống PCCC tại các căn hộ hiện nay khá lỏng lẻo

Chất lượng công trình xây dựng

Đối với những căn hộ chung cư đã hoàn thiện, khi nhận bàn giao nhà thì mọi người cần phải để ý đến các loại giấy tờ, văn bản được quy định tại hợp đồng ký kết giữa hai bên. Cùng với đó, mọi người nên yêu cầu bên phía chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp nhận kết quả nghiệm thu, bàn giao nhà do bên phía cơ quan ban ngành ban hành.

Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra bàn giao thì về các tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng công trình vẫn còn lỏng lẻo. Nhiều dự án còn hoàn thiện chưa xong đã cho bàn giao nhà và đưa cư dân vào sinh sống. Chính những điều này là bất cập cần thiết cần phải nêu rõ trong hợp đồng, để có thể bảo vệ được quyền lợi của cư dân.

Cấp chủ quyền căn hộ chung cư

Theo quy định của pháp luật thì người mua căn hộ sẽ được công nhận quyền sở hữu diện tích nhà bao gồm diện tích ban công, lô gia và sàn căn hộ. Do vậy, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng những cách tính “lươn lẹo” để ăn gian diện tích căn hộ của cư dân.

hop dong mua ban chung cu
Cần có sự rõ ràng về việc cấp quyền sở hữu căn hộ

Chính những điều này đã khiến nhiều cư dân không đồng tình và nảy sinh ra rất nhiều mâu thuẫn. Đặc biệt, đối với những căn hộ cao cấp, diện tích lớn thì số m2 chênh lệch sẽ rất lớn. Đòi hỏi bên phía cơ quan quản lý sẽ phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể để đảm bảo được quyền lợi của người mua.

Quyền sở hữu chung – riêng tại chung cư

Trong hợp đồng mua bán chung cư đều sẽ có những điều khoản riêng về sở hữu chung và riêng khi sinh sống tại căn hộ chung cư. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên phía chủ đầu tư lợi dụng phần sở hữu chung của tòa nhà để xây dựng hoặc chiếm đoạt diện tích để xây dựng các công trình khác để thu lợi nhuận như làm hầm để xe, nơi quảng cáo,… Với trường hợp này, bên phía cư dân phải thương thảo lại với phía chủ đầu tư để thuê hoặc phải chịu mức giá bất lợi rõ ràng.

Phí dịch vụ nhà chung cư

Trên thực tế, mỗi tòa nhà chung cư sẽ có mức thu phí dịch vụ khác nhau. Hầu hết các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề này còn khá lỏng lẻo, nên thường xuyên nảy sinh mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư.

hop dong mua nha chung cu
Phí dịch vụ tòa nhà thường có nhiều bất cập

Ngoài ra, tại các tòa nhà chung cư còn thường xuyên xuất hiện các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến đơn vị quản lý vận hành, ban quản lý, ban quản trị,… Vậy nên, trong hợp đồng cần phải chú ý kỹ đến các điều khoản liên quan đến phí dịch vụ. Đồng thời phải có những cam kết rõ ràng về trách nhiệm và nghĩa vụ của đôi bên khi không làm đúng các điều khoản đưa ra.

Nhìn chung, xung quanh hợp đồng mua bán chung cư tồn tại rất nhiều loại tranh chấp khác nhau. Tuy nhiên, xét về mặt cơ sở pháp lý để xử lý triệt để các bất cập này thực sự là không đủ, nên các tranh chấp thường được giải quyết không thỏa đáng. Thông thường bất lợi luôn hướng về người mua căn hộ nhiều hơn trước sức mạnh của chủ đầu tư.

Xem thêm: Phần mềm hỗ trợ nâng cao vận hành quản lý tòa nhà

Leave a Comment